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Il baratto è un’operazione, bilaterale o multilaterale, di reciproco scambio di beni e servizi senza l’uso di moneta.
Quando si pensa a tale mezzo tendiamo a catalogarlo come un’usanza antica; si tratta infatti della prima forma, a noi conosciuta, di scambio commerciale; tuttavia sta tornando di moda nel nostro secolo anche grazie e per mezzo di internet.
Nel mercato immobiliare infatti esiste un tipo di transazione che è assimilabile al baratto, la permuta immobiliare, la quale sta prendendo sempre più piede negli ultimi tempi diventando, oltre che la più utilizzata in caso di eredità, una valida alternativa alla compravendita.
L’articolo 1552 del Codice Civile disciplina tale procedura consistente nello scambio reciproco tra due persone della proprietà dei loro rispettivi immobili.
Si tratta di una pratica molto vantaggiosa ma non facile da attuare, è necessario infatti che due venditori e nello stesso tempo potenziali acquirenti trovino l’accordo di scambio, inoltre il valore delle due unità deve essere simile altrimenti si potrebbe complicare la trattativa.
I VANTAGGI DELLA PERMUTA IMMOBILIARE
Rispetto al tradizionale contratto di compravendita quello della permuta ha diversi vantaggi:
1. costi notevolmente inferiori (imposte più basse e tendenzialmente suddivise in modo equo);
2. meno burocrazia (unico atto notarile);
3. tempi di vendita del proprio immobile e di acquisto di un nuovo edificio notevolmente ridotti (il tutto in un’unica trattativa).
TIPI DI PERMUTA
Esistono due tipologie di permuta:
1. pura; i due immobili hanno lo stesso valore, non è previsto nessun conguaglio.
2. con conguaglio; uno dei due edifici ha un valore più alto, il potenziale acquirente di quest’ultimo dovrà versare la cifra economica corrispondente a colmare il gap di differenza.
La permuta può avvenire:
1. fra privati (permuta diretta);
2. fra soggetti giuridici titolari di partita IVA/aziende (permuta indiretta);
3. fra privato e impresa costruttrice (permuta in conto di vendita); caso classico quello di un soggetto che decide di acquistare un immobile di nuova costruzione e in cambio cede all’impresa edile l’appartamento che vuole vendere. Nel contratto di permuta è obbligatorio riportare una causa lecita; deve essere anche stilato il preliminare di permuta, documento contenente i termini e le condizioni che normano il passaggio dei beni.
IL MUTUO: IMPREVISTO DI POCO CONTO O PROBLEMA IRRISOLVIBILE?
Possiamo mettere in atto una permuta se uno o entrambi gli immobili sono gravati da un mutuo? La risposta è SI.
L’acquirente potrà procedere in tre modi:
1. estinzione autonoma del mutuo;
2. accensione di un nuovo mutuo che andrà a sostituire il precedente;
3. accollo del mutuo.
LE TASSE PREVISTE
Nel caso di permuta fra aziende le imposte sono calcolate su ciascun immobile in modo separato, le controparti pagano solo quelle relative al proprio fabbricato.
Nella permuta diretta le imposte sono molto ridotte e le spese sono equamente divise, si paga quindi la metà.
L’imposta di registro se entrambi gli immobili sono considerati “prima casa” corrisponde al 2% del valore catastale dell’edificio con valore più alto, in caso uno dei due fosse una seconda casa invece è pari al 9% del valore catastale di quest’ultimo, se infine entrambi fossero seconde case è del 9% del valore catastale di quello che vale di più. L’imposta ipotecaria e quella catastale sono di 50 euro l’una.
Redazione: Gruppo Studio Aurora © Riproduzione riservata
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