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La risoluzione di un contratto di locazione prima dei termini naturali previsti, è disciplinata dal nostro Codice Civile, il funzionamento e i requisiti necessari per porre fine a tale patto sono regolamentati dalla legge 431/1998.
TIPOLOGIE DI AFFITTO
1. Contratto di locazione a canone libero: durata minima di 4 anni, rinnovo automatico di ulteriori 4 anni e canone concordato liberamente.
2. Contratto di locazione a canone concordato: durata 3 anni e rinnovo automatico di ulteriori 2.
3. Contratto di locazione ad uso transitorio: durata minima di un mese e massima di 18, disdetta automatica alla scadenza.
4. Contratto di affitto turistico: durata massima di un mese, disdetta automatica alla scadenza, canone libero.
Gli ultimi due tipi di contratto, quindi, si risolvono al termine del periodo stabilito, i primi due si rinnoveranno automaticamente alla prima scadenza di 4 o 3 anni; è fondamentale conoscere le modalità per effettuare la disdetta.
TIPOLOGIE DI DISDETTA
1. Risoluzione consensuale.
2. Risoluzione per volontà del locatario (o conduttore o inquilino).
3. Risoluzione per volontà del locatore.
La disdetta per l’inquilino è libera, cioè può essere decisa per qualsiasi ragione e in qualsiasi momento
Per il Locatore, invece, la situazione non è così semplice. Egli può infatti procedere con recesso del Contratto di Locazione solo al termine della prima scadenza, ponendo fine al rapporto solo per uno dei seguenti motivi:
1. volontà, del proprietario, di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile e destinarlo a fini educativi, sociali o assistenziali;
2. intenzione, da parte del locatore, di destinare il proprio immobile a membri della propria famiglia o a parenti entro il secondo grado;
3. disponibilità dell’inquilino (perché proprietario, usufruttuario, comodatario, ecc.) di un immobile idoneo ad essere adibito a propria abitazione nello stesso Comune, libero e immediatamente utilizzabile. Quindi, non è consentita tale causa di recesso se l’appartamento dell’inquilino è stato dato in affitto.
4. edificio gravemente danneggiato e lavori di ristrutturazione impediti dal conduttore;
5. immobile non occupato dal locatario in modo continuativo senza un valido motivo;
Ferma restando la possibilità di agire legalmente nei confronti del conduttore in caso di inadempimento (es. canoni non pagati), nei casi citati il Locatore potrà procedere con il recesso alla prima scadenza. Se entro 12 mesi dalla disdetta anticipata la motivazione fornita non si verifica, l’inquilino può tornare ad abitare l’immobile e ottenere un rimborso di 36 mensilità.
PERIODO DI PREAVVISO NECESSARIO
È obbligatorio avvisare l’altra parte in causa, della decisione di procedere con la disdetta, almeno 6 mesi prima della scadenza, salvi diversi accordi.
Occorrerà poi dare comunicazione all’agenzia delle entrate di risoluzione anticipata, entro 30 giorni, utilizzando:
1. i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, di cui dispongono le agenzie immobiliari;
2. il modello F24.
Per i contratti di locazione ad uso non abitativo il preavviso deve avvenire almeno 12 mesi prima ed almeno 18 mesi prima per quelle alberghiere, mentre in caso di affitto a studenti universitari, il preavviso può essere dato anche solo fino a un mese prima.
REDIGERE LA LETTERA DI DISDETTA
La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e non con posta ordinaria o raccomandata semplice, questo per fare in modo che sia dimostrata la ricezione della missiva e il rispetto dei termini di preavviso e quindi per evitare contestazioni.
La parte ricevente dovrà rispondere entro 60 giorni dalla ricezione dell’avviso.
Nella lettera va inserito: il numero di registrazione o identificativo del Contratto, la data della prossima scadenza contrattuale, i dati dell’immobile di riferimento, i propri dati anagrafici, i motivi che hanno portato alla richiesta e i tempi di attesa prima che l’immobile venga liberato.
Il nostro consiglio è di rivolgerti ad un'agenzia immobiliare di fiducia, se abiti a Modena o in Provincia, affidati a noi!
Redazione: Gruppo Studio Aurora © Riproduzione riservata
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